Dans le cadre d’une procédure de succession, il est crucial de pouvoir déterminer la valeur d’un bien immobilier. Cette obligation pesant sur les héritiers est importante, car elle conditionne le calcul des droits de succession et impacte donc la répartition du bien entre les ayants droit. Il faut donc s’appuyer sur des données solides, respecter les délais et éviter un écart trop grand avec la valeur réelle. Voici comment effectuer cette procédure avec rigueur et sérénité pour sécuriser la déclaration et éviter un redressement fiscal.
Estimer la valeur du bien immobilier en utilisant les outils de données et les bases publiques
L’administration fiscale met à la disposition des personnes dans le besoin, des plateformes fiables permettant de vérifier les prix de vente appliqués. Parmi ces plateformes, on peut citer par exemple la base des Demandes de Valeurs Foncières, encore appelée DVF. Cette plateforme est accessible depuis le site du ministère de l’Économie. Vous pouvez aussi passer par Data.gouv.fr. Ce site recense toutes les ventes réelles ayant eu lieu en France pendant ces cinq dernières années.
Il y a également un autre outil en ligne auquel vous pouvez accéder depuis votre espace personnel sur le site Impots.gouv.fr : Patrim. Il permet de comparer en détail et par type de bien et de surface, les différents prix unitaires observés. Ce sont des sites gratuits parfaits pour commencer à bâtir une estimation cohérente des prix, avec des références concrètes.
Demander à un professionnel comme le notaire d’estimer la valeur du bien
Sur le plan juridique, le notaire joue un rôle clé. En effet, il est en mesure de fournir un avis de valeur, la plupart du temps sans avoir besoin de visiter l’immeuble. Il dispose en effet d’une base de données professionnelle (PERVAL ou BIEN, en fonction de la région).
L’avis émis par le notaire est un document officiel auquel l’administration fiscale accorde un grand intérêt. Ensuite, en fonction de la complexité du bien, le notaire peut aussi réaliser une expertise sur place. Celle-ci est plus complète, mais est facturée à un prix compris entre 250 et 400 euros, en moyenne.
Si le bien impliqué dans la succession a une valeur excédant 5 000 euros, l’intervention du notaire est obligatoire. C’est également le cas lorsqu’il existe un testament ou une donation antérieure.
Faire des contre-expertises pour sécuriser l’estimation du bien immobilier
Renforcer la légitimité de l’évaluation peut passer par une contre-expertise demandée par les héritiers auprès d’agences immobilières. Ces contre-expertises sont gratuites, mais leur fiabilité peut varier en fonction des perspectives. Ainsi, alors que certains sous-estiment le bien dans le but de vite le vendre, d’autres le surévaluent pour séduire le vendeur.
Par conséquent, l’idéal est de collecter plusieurs estimations et d’en ressortir une moyenne. Pour plus de précision, vous pouvez mandater un expert immobilier agréé. En revanche, il est plus coûteux : ses tarifs vont de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros. Le point positif est que son estimation est neutre, plus technique et assez difficilement contestable.
Anticiper les questions juridiques, les abattements et les impacts fiscaux
Il ne suffit en effet pas d’estimer le bien : il faut que la valeur retenue ne soit ni sous-évaluée ni surévaluée. Ainsi, le fisc peut effectuer un redressement, majorer les droits et même appliquer des pénalités excédant 40% s’il détecte une différence significative entre la valeur réelle du bien immobilier et celle que vous avez retenue.
Dans le cas où le bien constituait la principale résidence du défunt et qu’il est occupé par le conjoint survivant et/ou les enfants mineurs et majeurs protégés, l’administration fiscale peut effectuer un abattement de 20%. Il faut donc prendre en compte tous ces éléments pour éviter les futurs litiges.
Clara Morel est une rédactrice spécialisée dans les thématiques d’emploi et de formation. Elle fournit des conseils pratiques pour aider les jeunes professionnels et les étudiants à réussir leur carrière.
