Le statut juridique de société civile immobilière (SCI) permet l’optimisation de la gestion des biens immobiliers. En raison de ses avantages, il est d’une grande utilité pour manager un patrimoine de famille, pour des investissements ou pour transmettre un immeuble. Mais il s’avère que les dispositions administratives pour sa création sont complexes et plus encore pour les novices. Vous désirez créer une SCI ? Obtenez toutes les informations dans cet article.
Que peut-on dire à propos d’une SCI ?
Avant de penser à créer une SCI, il faut en connaître la définition. En effet, il s’agit d’une personne morale (société) qui est spécifiquement créée pour l’exercice d’une fonction immobilière. Comme objectif, elle peut servir pour la gérance, le louage et l’achat de biens immobiliers ou leur construction à des fins locatives.
Néanmoins, il faudrait rappeler que le statut juridique qui y est attribué ne permet pas l’exercice régulière d’une activité commerciale ou d’achat d’immeubles pour la revente. C’est pour dire que le titre « marchand de biens » diffère d’une SCI. Aussi, il ne donne pas accès au locage saisonnier.
Pour créer une SCI, il vous faut également connaître les types qui existent.
- La SCI construction et vente : elle sert pour la construction d’un bien immobilier qui par la suite sera mise sur le marché pour être vendu.
- La SCI familiale : elle a pour but de permettre aux membres d’une famille de préparer l’acquisition ou la gérance des biens immeubles.
- La SCI professionnelle : elle permet l’acquisition de vos bâtiments professionnels ou du siège de votre entreprise.
- La SCI de couple : pour créer une SCI de couple, il vous faut observer les mêmes normes que pour la classique. Mais ici, le couple fait objet d’associés pour la société civile immobilière. En effet, une fois un bien acquis en concubinage, les couples se retrouvent sous un régime d’indivision. La création d’une telle structure leur permet d’acquérir et de gérer le bien commun. Aussi, cela faciliterait sa transmission s’il arrivait que l’un d’entre eux décède.
Quels sont les préalables pour créer une SCI ?
Pour arriver à la création d’une société civile immobilière, il est impératif de maîtriser les conditions qui sous-tendent sa mise en place. Cela se manifeste surtout au niveau des associés.
- L’effectif des associés : la législation française exige tout au moins deux personnes (physiques ou morales) pour la mise en place une SCI. Mais elle ne fait pas mention de l’effectif maximal.
- Leur âge : tout le monde peut être associé pour créer une SCI y compris les enfants (émancipés ou pas). Au cas où un mineur se trouverait toujours sous tutelle parentale, l’autorisation de ces derniers s’avère nécessaire. Mais comme dans la plupart des cas, ce sont les parents qui désirent faire participer leurs progénitures à ce programme, cela ne cause aucun problème. Elles sont néanmoins responsables des créances de la société. Cela peut être évité par la limitation de leur responsabilité au taux de leur apport.
- La relation entre les associés : créer une SCI ne requiert pas forcément l’existence d’un lien entre les partenaires. Cela peut se réaliser entre frères et sœurs, amis, en couple (avec enfants ou non), etc. À noter que seul le genre familial détient la particularité de ne faire participer que des membres de la famille.
Quelles sont les phases de création d’une SCI ?
Pour créer une SCI, il faut :
- La rédaction des statuts de la société ;
- Le dépôt d’un capital social ;
- La publication d’une annonce légale ;
- La constitution d’un dossier d’immatriculation ;
- Le dépôt du dossier d’immatriculation près un greffe habileté.
La rédaction des statuts d’une SCI
Les statuts manifestent les normes de fonctionnement de la société. C’est la raison pour laquelle leur rédaction est mise en premier plan lorsqu’il s’agit de créer une SCI. Étant obligatoire, ce document devrait de façon impérative comporter certaines mentions.
- La forme d’entreprise : SCI (société civile immobilière).
- L’identité des associés : Nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile.
- La dénomination sociale : elle porte un caractère libre (nom de famille par exemple, mais avec un élément de différenciation.).
- L’objet social : vous ne pouvez créer une SCI qui aura un objectif commercial. Mais il peut avoir pour objet la gérance, l’acquisition et l’administration d’un bien immobilier. La fonction exercée a un impact direct sur l’attribution du code NAF de la SCI.
- Le siège social : il est décidé par les associés. Si la société ne dispose pas de locaux, le domicile du gestionnaire peut être considéré comme siège social.
- Le capital social : son montant n’est pas déterminé en fonction des biens que gère la société. Généralement, c’est un apport compris entre 100 et 1 000 euros.
- Le temps de vie de la société : vous pouvez créer une SCI pour une durée de 99 ans (maximum).
- L’apport par associé : L’apport en numéraire (> 30 000 euros et valant plus que la moitié du capital nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports.) doit être précisé tout comme celui en nature doit être évalué et indiqué.
- Le choix du gérant : son identité, ses responsabilités et ses pouvoirs.
- Les règles de l’assemblée générale : les normes de majorité, de quorum et de convocation.
- Ouverture et fermeture d’exercice social : 31 décembre en général.
- Les clauses de transferts des parts sociales.
- Les normes et les cas de dissolution de la SCI.
Le dépôt d’un capital social
Créer une SCI implique aussi la récupération des apports (nature ou numéraire) auprès des associés pour la constitution du capital. Ainsi, il vous faudra détenir un compte auprès d’une banque où vous verserai le capital numéraire.
Ce compte bancaire peut ne pas être professionnel, mais il est préférable qu’il le soit. En plus, une somme minimale n’est pas exigée pour créer une SCI. La norme voudrait qu’avec même un capital social de 1 euro, sa création puisse être effective.
Néanmoins, il vous faut garder à l’esprit que le capital social figure comme une garantie financière pour vos collaborateurs. Il sert en cas de problèmes financiers pour s’acquitter des dettes. Aussi, pour bénéficier des financements venant de l’extérieur, il est préférable qu’il soit à la hauteur de vos visions.
Pour créer une SCI, le versement du capital près une banque est nécessaire. Car en le faisant, vous aurez en retour une attestation de dépôt des fonds. Cette dernière est un document dont vous aurez besoin au moment de l’immatriculation de la société.
La publication d’une annonce légale
Elle est faite dans un journal spécial et constitue une formalité pour créer une SCI. De cette manière, votre démarche est rendue publique en vue de tenir les tiers informés de l’effectivité de votre société. C’est une obligation administrative qui tourne également à votre avantage, car les prospects auront l’information et seront peut être intéressés. La non-réalisation de cette étape est un frein pour l’immatriculation de l’entreprise. Ce qui serait aussi un empêchement pour débuter les activités.
Pour créer une SCI, l’annonce légale doit comporter des mentions telles :
- Le nom de l’entreprise ;
- Sa forme juridique ;
- Le nom du/des gestionnaires ;
- L’adresse sociale de la société ;
- La date de début d’activité.
Le coût de publication s’élève généralement à 189 euros HT et 227 euros HT à Mayotte et à la Réunion.
La constitution d’un dossier d’immatriculation
Pour créer une SCI, votre dossier d’immatriculation doit comporter des documents tels :
- Une copie originale des statuts de la SCI datée et signée par le gestionnaire ;
- Une attestation de publication dans un journal d’annonces habileté ;
- Une preuve d’identité du directeur de la société ;
- Un justificatif de non-condamnation du gestionnaire ;
- Une preuve d’occupation des enceintes de l’entreprise ;
- Une déclaration des ayants droit effectifs ;
- Un formulaire MO de société civile immobilière.
Le dépôt du dossier d’immatriculation près un greffe habileté (au tribunal de commerce)
Vous arrivez à la fin des étapes pour créer une SCI. Dès votre dossier au complet, vous devez le déposer au greffe pour l’obtention de l’immatriculation de la société. Elle correspond à la venue au monde officielle de la SCI et donc reste essentielle pour acquérir l’extrait Kbis et le numéro Siren. Vous avez la possibilité de :
- Envoyer le dossier par la poste ;
- Vous déplacer vers le greffe ;
- Suivre un processus en ligne sur un site juridique.
Les deux premières options vous demandent le remplissage du formulaire MO. La dernière, vous donne l’avantage de tout réaliser de façon dématérialisée.
Si le greffe reçoit votre dossier pour créer une SCI, il procédera à son étude. S’il est incomplet, il sera rejeté et de nouveaux frais s’appliqueront. Dans le cas contraire, il peut le valider et éditer l’extrait Kbis (la carte d’identité de la SCI).
